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Le BIM au secours des copropriétés ?

Des arguments...

Super-Montparnasse : les copropriétaires ont voté les travaux. Ce qui n’est pas rien, pour un immeuble d’habitation de 270 lots. Quelle a été la recette du succès ? Pour François Pèlegrin, maître d’œuvre du projet, la maquette numérique - faisant appel à ce "BIM" auquel le PUCA s’intéresse à travers un nouveau programme, est au cœur de la réussite.

Dans l’épisode précédent :
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La démarche de rénovation de la tour Super Montparnasse devait intégrer, en même temps que la réparation des façades : le changement des fenêtres, la sécurité incendie, l’acoustique, les conditions d’hygiène et de ventilation, la faisabilité juridique et économique, le tout en site occupé, et avec l’agrément, entre autres, des ayants-droit de Bernard Zerfuss (architecte de la tour). La copropriété a choisi de privilégier les façades et les fenêtres.

Super-Montparnasse : les copropriétaires ont voté les travaux. Le vote n’a reçu que quelques oppositions, essentiellement de bailleurs indifférents au confort ou à la baisse des charges. Ce vote, ce n’est pas rien, pour un immeuble d’habitation de grande hauteur de 270 lots. Quelle a été la recette du succès ? Comment ont été surmontés les obstacles ? Comment s’est bâtie la conviction ?

Pour François Pèlegrin, maître d’œuvre du projet, la maquette numérique - faisant appel à ce "BIM" (Building Information Model) qui commence à irriguer le secteur de la construction – a été un bon agent de liaison, sollicité dès le démarrage du projet. Un bon agent de liaison entre maîtrise d’œuvre, conseil syndical, entreprises, copropriétaires. Un des arguments qui a permis, en assemblée générale, de montrer que les coûts annoncés au départ étaient respectés, que tous les détails étaient et seraient pris en compte.

Travailler à partir d’une maquette numérique en 3D, on en conçoit aisément l’utilité pour la construction neuve, quand on part d’une « page blanche ». Mais en réhabilitation ? Construire sur du déjà construit ? Dessiner par-dessus un dessin ? C’est pourtant bien ce qui a été réalisé pour Super Montparnasse.

Donner à voir, transmettre, alerter

Les fenêtres, initialement, ce n’était pas gagné : mais la loi ALUR, en créant la catégorie « partie privative d’intérêt collectif », a permis de contourner l’obstacle, en excluant, toutefois, les propriétaires qui avaient changé les fenêtres depuis moins de dix ans. Et pour les fenêtres, la maquette a été un outil précieux : les propriétaires, pièce par pièce, ont pu choisir entre trois couleurs, pour l’intérieur, entre trois sortes d’ouvrants et deux catégories acoustiques. Ces choix ont été reportés dans la maquette, ce qui a permis aussi de communiquer à l’entreprise des données précises et localisées. Ce qui revient, pour François Pèlegrin, à une gestion affinée de la complexité. Et qui permet aussi de voir immédiatement les lacunes : en rouge ou en noir, sur écran, les cas problématiques ou l’absence de réponse des propriétaires : « On sait tout de suite qu’il faut faire quelque chose ».

Les entreprises dans le jeu

Gestion de la complexité, en effet : pour le lot « façades », la maquette a permis à l’entreprise de récupérer tous les plans, de peaufiner ses métrés et ses détails, et par ricochet a permis à l’entreprise chargée des échafaudages de définir le calepinage de ses nacelles. Entreprises qui, elles-mêmes, s’en tiennent aux plans, au « 2D », parce que c’est leur habitude, leur savoir-faire. Elles n’en sont pas moins conscientes, et bénéficiaires, de la valeur ajoutée du « 3D ».

La maquette numérique s’invite également à chaque réunion de chantier : « On gagne un temps fou ». C’est ainsi qu’une fenêtre que plus personne n’avait en tête, dans les derniers étages, a été retrouvée sur la maquette sans qu’il soit besoin d’attendre l’ascenseur : « Le virtuel projette dans le monde réel ».

Jeu vidéo ?

Dans un projet de réhabilitation, il est évidemment inconcevable de se passer des habitants : là encore, la maquette s’est avérée utile. Les professionnels ne réalisent pas toujours que le propriétaire de base n’y comprend rien, à l’étanchéité, aux ponts thermiques et autres techniques. Mais ce même propriétaire, parce qu’il est nourri d’images de synthèse et de jeux vidéo, est convaincu que le secteur de la construction vit aussi dans cet univers, alors qu’il en est, le plus souvent, encore loin. En servant d’appui aux explications techniques, la tablette numérique de l’architecte assure la jonction entre technicien et usager, se manifeste comme un outil de communication et d’échanges efficace, ce qui est encore plus nécessaire pour la « réhab’ ». Nécessaire, mais sans doute pas suffisant : à Super Montparnasse, un « carnet de correspondance » est à la disposition des habitants, les plannings détaillé et simplifié sont affichés dans le hall d’entrée, les retardataires sont invités à se signaler…

BIM : « Bouleversement interprofessionnel majeur »

L’outil « BIM » devrait amener plusieurs bouleversements dans les manières de travailler, susciter des évolutions dans de nombreux domaines : autre façon de consulter les entreprises, rapprochement entre avant-projet sommaire et avant-projet détaillé, évolution vers plus d’échanges graphiques et moins de « papier », innovation en matière de pédagogie sur les chantiers… Ce que François Pèlegrin nomme « bouleversement interprofessionnel majeur ».
Un bouleversement qui a un coût. Qui profite de la maquette numérique ? L’architecte, certainement. Les entreprises aussi. Dans l’opération Super-Montparnasse, c’est le cabinet d’architecte qui a assumé la création de la maquette numérique, ce qui implique des coûts de formation, d’équipement, de temps de travail. L’entreprise de façade a apporté une contribution financière. Mais, in fine, le grand gagnant est l’exploitant de la construction, ici, en l’occurrence, la copropriété, qui conservera la maquette et donc toute la mémoire du bâtiment. François Pèlegrin tient à remarquer que ce coût est très probablement compensé par l’économie résultant de l’élimination de la « non-qualité », économie qui représente plusieurs milliards d’euros.


François Pèlegrin : les arguments

Un vote sans difficultés...


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